FGTS altera condições de financiamento de imóveis usados no Minha Casa, Minha Vida

O orçamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) vai destinar mais recursos aos descontos concedidos nas operações de financiamento de imóveis usados para famílias com renda de até R$ 4,4 mil. As novas condições incluem ajustes nas regras para disponibilização aos agentes financeiros e passarão a vigorar em 18 de maio.

A medida do Ministério das Cidades tem o objetivo de ampliar a contratação de imóveis usados nas rendas mais baixas atendidas pelos financiamentos FGTS no Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ao mesmo tempo, devido ao aumento na oferta de unidades habitacionais novas, as medidas visam calibrar a participação dos usados na carteira das faixas com maiores rendas: o Faixa 3, que atende famílias com renda entre R$ 4,4 e 8 mil, e o programa Pró Cotista, com foco em rendas superiores a R$ 8 mil. Para isso, foram estabelecidas regras específicas para a contratação de crédito para a compra de moradias usadas nas regiões Sul e Sudeste, por famílias com renda entre R$ 5,5 mil e R$ 8 mil.

Trata-se de medidas para garantir a sustentabilidade dos recursos do Fundo e a manutenção dos níveis de produção da indústria da construção, permitindo que se alcance, ao final do exercício, uma contratação recorde no FGTS, de 550 mil unidades habitacionais, superior à observada em 2023.

O imóvel usado é importante para o MCMV, e correspondeu a 25% das contratações de operações financiadas em 2023. Com a mudança, agora ficam disponíveis R$ 1,393 bilhão em recursos do FGTS destinados aos descontos vinculados às operações de financiamento de imóveis usados para famílias com renda de até R$ 4,4 mil. O valor será disponibilizado pelo Agente Operador aos agentes financeiros bimestralmente, na forma de um sexto do valor total, com a possibilidade de antecipações conforme regulamentação a ser estabelecida pelo Agente Operador.

A instrução normativa também estabelece novo cálculo no valor da entrada na contratação de um financiamento com recursos do FGTS nas regiões Sul e Sudeste para a compra de imóvel usado. A razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda do imóvel não poderá ultrapassar 75% para famílias com renda bruta mensal entre R$ 5,5 mil e R$ 6,5 mil. Para as famílias com renda entre R$ 6,5 e R$ 8 mil, a razão é de 70%. Na prática, essas famílias poderão priorizar a aquisição de imóveis novos, que exigirão menor valor de entrada com recursos próprios. A regra não se aplica às operações de financiamento para aquisição de imóveis retomados pelos agentes financeiros.

Por exemplo, uma família que recebe mensalmente R$ 7,5 mil e vive em Belo Horizonte, poderá optar por adquirir um imóvel de R$ 265 mil novo, dispondo de uma entrada de R$ 53 mil, ao invés de financiar a aquisição de um imóvel usado de igual valor, para o qual necessitaria de uma entrada de R$ 79,5 mil (50% maior). Ambos os casos consideram comprometimento de renda de 25%, prazo de amortização de 420 meses, sistema de amortização Price e taxa de juros de 7,66% (Faixa 3).

No âmbito do programa Pró-Cotista, modalidade de financiamento do FGTS para trabalhadores com contas vinculadas ao Fundo, houve uma redução do percentual do orçamento destinado ao financiamento de imóveis novos, de 60% para 50%. Além disso, o texto limita as operações de aquisição de imóveis usados no Pró-Cotista a famílias com renda mensal bruta de até R$ 12 mil e estabelece que a razão entre o valor nominal da operação de financiamento e o valor de venda ou avaliação do imóvel, o que for menor, será limitada a 60%.

Os agentes financeiros e o agente operador estão autorizados a contratar operações de financiamento com as condições vigentes anteriores à publicação da portaria até o dia 17 de maio, e os procedimentos operacionais para as novas regras devem ser regulamentados pelo agente operador em um prazo de 15 dias.

Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida foi lançado em 2009 e recriado no ano passado, com a meta de contratar 2 milhões de novas moradias, nas linhas financiadas e subsidiadas. É estimado que metade dessas unidades sejam voltadas para famílias da Faixa 1, que recebem até R$ 2.640, sendo 500 mil unidades na linha subsidiada e pelo menos 500 mil na linha financiada do Programa.

Na nova fase do programa, já foram selecionadas mais de 302 mil unidades habitacionais nas modalidades subsidiadas, rurais e urbanas e, desde o ano passado, foram entregues mais de 27,9 mil moradias e foi autorizada a retomada de mais 27,6 mil.

Além disso, no ano passado, foram financiadas quase 460 mil moradias, um aumento de cerca de 22,7% em relação a 2022. Até março deste ano, já foram financiadas mais de 136,2 mil moradias.